종부세 기준,
1주택 12억·그 밖 9억이에요

이런 상황이라면 서울 아파트 한 채(공시가격 15억 원)에 7년째 살고 있고 올해 만 62세예요. 종부세 고지서가 나올지, 나오면 얼마쯤일지 미리 알고 싶어요.

먼저 결론: 누가 내나

공시가격 합계에서 위 금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준이에요. 앞의 사례는 15억 원에서 12억 원을 빼고 60%를 곱해 과세표준이 1억 8천만 원이에요.

종부세는 어떤 순서로 셈하나요?

• 1. 공시가격을 더해요. 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 납세의무자별로 합쳐요. 6월 1일은 재산세와 같은 과세기준일이에요.
• 2. 기준 금액을 빼요. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원이에요.
• 3. 60%를 곱해요. 시행령이 정한 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준이에요.
• 4. 세율을 적용해요. 2주택 이하는 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상은 0.5%에서 5.0%까지 구간별로 올라가요.
• 5. 재산세를 빼요. 같은 주택에 부과된 주택분 재산세 중 종부세 과세표준과 겹치는 몫을 종부세액에서 공제해요. 재산세 전부를 빼는 것은 아니에요.
• 6. 1세대 1주택자는 한 번 더 깎아요. 나이와 보유 기간 공제율을 곱해 합쳐서 최대 80%까지 깎아요.
• 7. 농어촌특별세가 따로 붙어요. 종부세액의 20%가 별도로 부과돼요.

사례로 보면: 이렇게 셈해요

세율은 얼마인가요?

넘는 몫은 그 구간이 시작하는 금액을 넘는 부분이에요. 예를 들어 과세표준이 6억 6천만 원이면 6억 원을 넘는 6천만 원에 1.0%를 곱해 더해요. 일반 법인은 공제가 없고 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%의 단일 세율이에요. 공익법인 등은 달라서 이 글에서는 다루지 않아요.

1세대 1주택자는 얼마나 깎아 주나요?

• 나이 공제: 6월 1일 현재 만 60세 이상 65세 미만은 20%, 65세 이상 70세 미만은 30%, 70세 이상은 40%예요.
• 보유 기간 공제: 5년 이상 10년 미만은 20%, 10년 이상 15년 미만은 40%, 15년 이상은 50%예요.
• 합쳐서 최대 80%: 두 공제를 겹쳐 쓸 수 있고, 공제율 합계는 80% 범위 안이에요.
• 순서가 중요해요: 공제율은 재산세를 뺀 뒤의 세액에 곱해요. 그래서 재산세를 빼기 전 금액으로 셈한 위 사례보다 실제 고지액은 줄어들어요.

일시적 2주택이나 상속받은 집이 있으면요?

법 제8조 제4항은 네 가지 경우를 1세대 1주택자로 봐요. 주택 한 채와 다른 주택의 부속토지만 함께 가진 경우, 갈아타느라 일시적으로 2주택이 된 경우, 주택 한 채와 상속주택을 함께 가진 경우, 주택 한 채와 지방 저가주택을 함께 가진 경우예요. 시행령 제4조의2에 적힌 조건은 다음과 같아요.

• 일시적 2주택: 6월 1일 현재 새 집을 산 날부터 정해진 기간이 지나지 않았어야 해요. 새 집을 살 때 원래 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖의 경우는 3년이에요. 조정대상지역 공고 전에 계약금을 낸 경우 같은 예외가 있어요.
• 상속주택: 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분율 몫의 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 해요.
• 지방 저가주택: 공시가격이 4억 원 이하이고 시행령이 정한 지방 지역에 있는 1주택이에요.
• 신청해야 적용돼요. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 해요. 한 번 신청한 뒤 신청 사항이 그대로면 다음 해부터는 신청하지 않아도 돼요.
• 부부 공동명의 한 채라면: 조건이 맞을 때 같은 기간에 신청하면 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 셈해요(법 제10조의2).

언제, 어떻게 내나요?

• 납부기간은 12월 1일부터 15일까지예요. 세무서가 세액을 정해 이 기간에 부과하고, 납부고지서는 납부기간이 시작하기 5일 전까지 발급해요(법 제16조).
• 직접 신고해서 낼 수도 있어요. 같은 기간에 과세표준과 세액을 직접 신고하는 신고납부방식을 고르면 세무서의 결정은 없었던 것으로 봐요.
• 250만 원이 넘으면 나눠 낼 수 있어요. 세액이 250만 원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 일부를 분납할 수 있어요(법 제20조). 분납할 수 있는 금액은 세액이 250만 원 초과 500만 원 이하이면 250만 원을 뺀 금액, 500만 원을 초과하면 세액의 50% 이하예요. 납부기한까지 신청서를 내야 해요.
• 납부를 미루는 제도도 있어요. 1세대 1주택자로서 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유하고, 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하이며, 주택분 세액이 100만 원을 초과하면 납부기한 만료 3일 전까지 납부유예를 신청할 수 있어요. 세액에 상당하는 담보를 내야 해요(법 제20조의2).

읽는 분들이 가장 많이 걱정하는 3가지

• 6월 2일에 집을 샀어요. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 내요(법 제7조). 그날 집을 가진 쪽이 그해 종부세 납세의무자예요.
• 재산세를 냈는데 또 내나요? 같은 주택에 부과된 주택분 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 몫은 종부세액에서 공제해요(법 제9조 제3항). 재산세 전부가 빠지는 것은 아니에요. 공시가격으로 내 재산세를 먼저 보고 싶다면 아래 재산세 계산기를 써 보세요.
• 작년보다 갑자기 늘었어요. 재산세와 종부세를 합친 금액이 직전 연도 합계의 150%를 넘으면 그 넘는 몫은 없는 것으로 봐요(법 제10조). 일반 법인에는 이 상한이 적용되지 않아요. 내가 해당하는지는 세무서의 세액 계산에서 확인해요.

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• 전세 사는 친구
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근거: 종합부동산세법 제8조, 제9조, 제16조, 제3조, 제7조, 제10조, 제10조의2, 제20조, 제20조의2, 같은 법 시행령 제4조의2, 제2조의4, 제16조, 지방세법 제114조, 농어촌특별세법 제5조(국가법령정보센터 2026-10-30 확인). 토지분 종합부동산세는 따로예요. 주택 수 계산의 예외와 개인별 세액은 관할 세무서에서 확인하세요. 참고용이에요. 보당당은 세무대리·상담을 하지 않으며 계산 결과는 참고용입니다.