이런 상황이라면 보증금 2억 원짜리 빌라 전세 계약을 했어요. 잔금은 11월 20일, 이삿날도 같은 날이에요. 부동산에서 「확정일자는 천천히 받아도 돼요」라는데, 정말 미뤄도 괜찮은지 걱정돼요.
전월세 신고 기한과 과태료는 전월세 신고 기한 글에서 따로 봐요.
먼저 결론
| 1확정일자 + 전입신고가 같이 있어야 보증금 순서가 생겨요 | 집이 경매에 넘어가면 이 둘을 갖춘 세입자가 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받아요(주택임대차보호법 제3조의2). |
|---|---|
| 2잔금 날 바로 | 전입신고의 힘(대항력)은 다음 날 0시부터 생겨요. 그 사이 집주인이 대출을 받으면 은행이 앞설 수 있어요. |
| 3받는 곳 3가지 | 주민센터, 등기소(인터넷등기소 포함), 전월세 신고. 주민센터는 600원이에요. |
왜 「다음 날」이 위험한가
그래서 많은 사람이 계약서 특약에 「임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리 변동을 하지 않는다」를 넣어요. 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼 보는 것도 같은 이유예요.
확정일자 받는 곳 3가지
| 곳 | 어떻게 |
|---|---|
| 주민센터 600원 | 계약서 원본과 신분증을 들고 가요. 전입신고와 한 번에 할 수 있어요. |
| 인터넷 등기소 | iros.go.kr 에서 계약서를 올려 신청해요. 수수료는 사이트에 나와요. |
| 전월세 신고 | 주민센터나 국토부 신고 사이트에서 신고하면 확정일자가 함께 부여돼요. 비용 없음. |
보증금 6천만 원이 넘거나 월세가 30만 원이 넘는 계약은 전월세 신고 대상이에요(시·구 지역, 광역시·경기도의 군 포함). 계약하고 30일 안에 신고해야 하니, 이때 확정일자까지 받는 게 편해요.
계약 전에 받을 수 있는 정보
계약하려는 집에 다른 세입자가 있는지, 확정일자를 언제 받았고 보증금이 얼마인지 궁금하면, 집주인 동의를 받아 확정일자 기관에 정보를 요청할 수 있어요(제3조의6 제4항). 그리고 집주인은 계약할 때 이 정보를 세입자에게 보여 줘야 해요(제3조의7).
읽는 분들이 가장 많이 걱정하는 3가지
- 확정일자를 늦게 받았어요. 받은 날부터 순서가 정해져요. 그 전에 잡힌 대출보다는 뒤예요. 늦었다면 지금이라도 바로 받으세요.
- 전입신고를 다른 집으로 잠깐 옮겨도 돼요? 안 돼요. 주민등록을 옮기면 대항력이 끊겨서 순서가 사라질 수 있어요. 계약 기간 내내 유지하세요.
- 전세보증보험도 들어야 해요? 확정일자는 순서를 정할 뿐 돈을 대신 주지는 않아요. 집값보다 빚이 많은 집이면 보증보험 가입이 되는지 먼저 알아보세요.
이 글, 이런 분께 보내 주세요
- 곧 이사하는 친구
- 전세 사는 친구
- 집을 알아보는 가족
근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제), 제3조의6(확정일자 부여), 제3조의7(임대인 정보 제시), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조(수수료 600원), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(30일 안 신고)·제6조의5(신고 시 확정일자 부여), 시행령 제4조의3(신고 대상)(국가법령정보센터 원문, 2026-10-23 확인). 개별 상황은 법률 상담을 받으세요. 참고용이에요.